Manažment projektu Ovocné sady rozprestierajúceho sa na ploche 81 tisíc štvorcových metrov zabezpečuje v jeho prvej a aj druhej fáze spoločnosť Tristel. Oslovili sme riaditeľa Juraja Malého, aby nám priblížil nielen to, akú úlohu zohrávajú na stavbe, ale aj to, čo všetko musia zvládnuť, a akým výzvam tu čelili.
- V akej fáze projektu vstupujete do hry?
Náš vstup do projektu sa udeje vo väčšine prípadov v období obstarávania dodávateľov a procesu získavania stavebného povolenia. Najhoršia verzia je, ak nás oslovia tesne pred samotnou výstavbou alebo počas výstavby. Vďaka tomu, že developerská spoločnosť JTRE, je už skúseným hráčom a vie, že kvalitná príprava si vyžaduje nejaký čas, vstúpili sme do projektu Ovocné sady hneď po vydaní územného rozhodnutia, teda asi 5 mesiacov pred začiatkom výstavby. Tento čas sme tak mohli využiť na detailné oboznámenie sa s projektom, doladenie dokumentácie a spracovanie požiadaviek investora. Na základe toho sme boli pripravení implementovať nami nastavené procesy hneď po prevzatí staveniska. Naša spoločnosť využíva pri práci špeciálne interné postupy, ktorými sa riadime a v zásade nás vedú celým procesom – od obstarania zhotoviteľa, odovzdania staveniska, manažment a nastavenie systému kvality až po kolaudačné konanie. Každá stavba je individuálna, každú stavbu robíme s niekým iným, preto je našou úlohou nastaviť všetky procesy hneď od začiatku nielen termínovo, ale predovšetkým s ohľadom na spätnú väzbu - kontrolu kvality a jej pravidelné priebežné vyhodnocovanie tak, aby sme dosiahli najlepší možný výsledok. Zásadou spoločnosti TRISTEL, s.r.o. je „na prvýkrát na sto percent“. Iba to, čo je urobené v sto percentnej kvalite je win-win pre každého. Je to win-win pre investora, win-win pre dodávateľa a aj pre nás ako manažéra projektu. Je to naša zásada, i keď prax býva často iná. Snažíme sa však dosiahnuť to, aby sa aj jednotliví pracovníci na stavbe stotožnili s našou myšlienkou, keď to urobím na prvýkrát dobre, tak je to výhodné aj pre mňa.
- Každý projekt je v podstate iný. Ako sa pripravujete a od čoho všetkého závisia jednotlivé kroky?
Predovšetkým je to znalosť projektu. Každý člen tímu sa musí oboznámiť s projektom a jeho špecifikami – s projektovou dokumentáciou, so stavebnými povoleniami a súvisiacim dokumentami spojenými s legislatívou. Takisto kľúčová je znalosť požiadaviek klienta. Súčasťou projektu je aj tzv. „clientsbrief“, teda aký je štandard projektu, aké má doplnkové funkcie (park, materská škola, prevádzky) a pod. Všetky tieto znalosti sú dôležité k tomu, aby sme vedeli celý proces hneď od začiatku efektívne uchopiť a nastaviť jednotlivé kroky. Na základe toho si aj my urobíme názor na to, za ako dlho sa dá projekt postaviť. Investor od nás často očakáva aj informáciu, koľko to bude stáť. V tomto prípade sa jedná o skúseného developera, ktorý má pripravený vlastný rozpočet, ale pre porovnanie vypracujú naši odborníci odhad nákladov.
- Čo je pre vašu prácu kľúčové? Aké znalosti a zručnosti musia mať členovia tímu? Koľko ľudí ste mali angažovaných na tomto projekte?
Keďže robíme stavebný manažment, tak základná znalosť je znalosť stavebníctva. Kolegovia sa musia orientovať v projektovej dokumentácii, stavebnom zákone a legislatíve súvisiacej s procesom výstavby. Okrem stavebných vecí musia mať znalosť obchodného zákonníka a aj právne znalosti. A k tomu musia mať prehľad o rozpočte a cenách materiálov. Samozrejme, že máme aj úzko zameraných špecialistov, napríklad na elektroinštalácie, na technické zariadenia budov či fasády. V rámci výstavby si každý prešiel rôznymi oblasťami, získal množstvo skúseností. Niekomu sú bližšie napríklad železo – betónové konštrukcie, inému zas fasády, každý má v projekte aj svoju osobnú úlohu, v ktorej sa angažuje a očakáva sa od neho profesionalita. Navyše môže svoje znalosti a danosti zdieľať aj s ostatnými kolegami. Tým, že my nastavujeme procesy na realizácii výstavby komplexne, je nárok na znalosti a zručnosti naozaj vysoký. Stavba sa končí kolaudáciou a títo ľudia musia vedieť efektívne koučovať a smerovať celý tím dodávateľov k tomu, aby kolaudácia prebehla hladko. Stavba je živý organizmus a teda aj náš tím sa na stavbe vyvíja dynamicky. Na začiatku to boli 4 až 5 ľudia. V maximálnom stave, keď dodávatelia dokončovali prvú etapu, ale už začali s výstavbou druhej, sme tu mali až 12 odborníkov.
4. Vnímate rozdiel, či stavbu realizuje generálny dodávateľ, združenie alebo viac nezávislých firiem?
Určite áno. Je to to základné pravidlo, čím viac subjektov vstupuje do procesu výstavby, tým je to náročnejšie. Veľa však závisí na organizačnej štruktúre projektu a úrovni projektu, pretože v konečnom dôsledku, keď je tu jeden generálny dodávateľ, tak je výrobná organizácia v jeho réžii, keď je to viac dodávateľov alebo construction management, tak je organizácia na našej úrovni. Oboje má svoje výhody aj nevýhody. Výhodou je, že procesy sú pre investora nielen efektívne, ale aj transparentné. Obidve spoločnosti, ktoré na tejto stavbe ako združenie zastávajú funkciu generálneho dodávateľa - STRABAG Pozemné staviteľstvo, s. r. o. spolu so SYTIQ, a. s. - patria medzi tie lepšie na Slovensku. Ale mimo to, že spomíname mená spoločností, vždy za nimi treba hľadať ľudí. Takže ak poviem, že sa nám s týmito spoločnosťami pracovalo a pracuje dobre, tak vlastne poviem, že sa nám dobre pracovalo s ich tímami, ktoré boli na tejto stavbe nasadené.
5. Projekt Ovocné sady pozostáva z 11-tich bytových domov, parku, materskej školy, priľahlých komunikácií a parkovacích miest. Výstavba prebieha v dvoch etapách. Celkom široký záber a rôznorodé funkcie... Bolo to náročné?
Každý projekt je istým spôsobom výzva, najmä ak sa snažíte ponúkať komplexné služby. V rámci nášho tímu máme ľudí, ktorí majú dlhoročné skúsenosti nielen s výstavbou bytových objektov, ale aj administratívnych, obchodných, v našej réžii vyrástli parky aj priemyselné haly. Vieme zastrešiť v podstate čokoľvek v občianskej výstavbe. Vždy je to na nás, aby sme tím ušili na mieru konkrétnemu projektu podľa znalostí a skúseností členov tímu. Kvalitná projektová dokumentácia, následná komunikácia s projekciou, aby sa prediskutovali a ozrejmili navrhované riešenia, či správne nastavenia zmluvných vzťahov s jasným harmonogramom a pravidlami. A čo sa týka operatívy, to sú tie zásady, ktoré implementujeme do procesu my. Nastavujeme systémy riadenia kvality, ktoré riešime prostredníctvom kontrolných skúšobných plánov, technologických postupov a záverečných skúšok. Je to proces, ktorý je na začiatku náročný na prípravu a nastavenie, ale stále platí že, ako si to tím v projekte nastaví, tak to na konci stavby bude mať. Jedna z vecí, ktoré však musím vyzdvihnúť zo strany investora je, že sme zakomponovaní v procese odovzdávania bytov. To znamená, že pre každého človeka, ktorý tú stavbu riadil, manažoval a kontroloval je to niečo ako vysvedčenie. Ak klient preberie svoj nový byt na prvýkrát a bez pripomienok, sú to čisté jednotky. A k tomuto smerujeme všetci aj v rámci našich interných vecí.
6. Prekvapilo Vás niečo pri projekte Ovocné sady? Či už v dobrom alebo v zlom?
Ako sa hovorí, pripraveným šťastie praje, ale to, čo sme zažili na tomto projekte, na to sa nikto nemohol pripraviť. Pandémia Covid, ktorá v rámci bežného života a aj celého stavebníctva, výrazne zamiešala výrazne karty. Tu musím vyzdvihnúť krízovú komunikáciu medzi JTRE a nami, kedy sme spoločnými konštruktívnymi riešeniami náročné obdobie veľmi dobre zvládli. Ďalším takým nepredvídateľným zásahom bola vojna na Ukrajine a s tým spojený nárast cien. Po vzájomnej diskusii so všetkými zainteresovanými sme aj túto prekážku prekonali. Takže na otázku, či nás niečo prekvapilo odpovedám, že áno. Hneď aj dodávam, že čo nás nezabije, to nás posilní, takže to bola nakoniec celkom zaujímavá skúsenosť a celkom dobrá posilňovňa.
7. Momentálne si klienti preberajú dokončené byty z prvej etapy a hodnotia veľmi kladne prevedenie a hlásených je minimum závad. Je to aj Vaša zásluha. Aký je to pocit?
Pocit je to samozrejme skvelý a som rád, že nášmu tímu sa podarilo tento značne rozsiahly projekt zrealizovať. 550 bytových jednotiek iba v prvej etape je na slovenské pomery dosť veľký objem. Som rád, že sa nám darí implementovať to, čo som povedal na začiatku, že je lepšie urobiť to hneď na sto percent. Je okolo toho občas trochu ostrejšia diskusia, ale je vždy lepšie si veci odkomunikovať hneď na začiatku a nastaviť jasné pravidlá. Projekt Ovocné sady je a bude úspešným projektom a som presvedčený, že sa tu bude ľuďom dobre bývať. Myslím si, že je to pekná vizitka všetkých zúčastnených spoločností a za tú našu poviem na záver iba toľko: sme radi, že sme sa podieľali na jeho výstavbe.
